绍兴新房市场年度分析旭东说房

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很多时候，我们站在新的一年去总结过去时，总会用“不平凡的一年”来形容。

这个词，如果用在其他年份，我想可能大家会觉得有些矫情。

但用在年，我想大家都不会有异议。

，对于我们来说，的的确确是不平凡的一年，因为过去的一年，全球七大洲都遭遇了新冠疫情，而现在，这场看不见的“战争”仍在继续。

旭东说房年终秀现场图

，或许是整个世界的一道分水岭，世界在年被分成了前疫情时代和后疫情时代。

在前疫情时代，我们相信，尤瓦尔赫拉利在《未来简史》里所说“人类已经克服长期以来困扰自身的三大灾难‘饥荒、瘟疫和战争’”，我们积极拥抱各种新技术、新观念、新产品，国家经济也随之高速发展。

当然，一路高歌猛进的，当然还有我们的房价。

但疫情的突然爆发，让我们的生活突然停滞，身边的一切都仿佛被按下了暂停键，我们才发现“枪炮、病菌与钢铁，才是人类社会的命运”。

疫情爆发后的1个月里，我们被禁足在家，生活、生产都无法正常展开，周边的世界变得就像真空，一切都失去了活力，我们不知道病毒和希望哪一个会首先到来。

迷茫、不知所措、无所适从，是当时我们的集体情绪。

即便是在商战中“身经百战”的企业，在当时也被这突如其来的疫情乱了方寸，“活下去”的欲望，或许在那时达到了迄今为止的最高峰值。

于是，我们看到——恒大坐不住了。

旭东说房年终秀现场图

2月16日，恒大提出全国楼盘75折促销卖房，引爆整个房地产圈和购房市场。

恒大在绍兴的楼盘虽然不参与75折活动，但也基本给出了绍兴政府能允许的最大优惠，也就是备案价的9折左右。

“富贵险中求”，在巨大的优惠面前，自然不缺“勇敢”的购房者，他们不惧疫情，赶到售楼处抢房。

2月成交数据显示，恒大在绍兴的两大楼盘——郦湖湾和珺睿府，分别成交62套和42套，位列越城区2月成交面积和套数排行榜第一、二名，占据越城区当月成交总套数的1/3。

数据来源：绍兴房地产信息网

眼见着恒大仅用“促销”这一招，就打开了局面，快速“回血”，绍兴其它楼盘，比如：世茂、阳光城等品牌旗下的新盘，也纷纷效仿。

虽然折扣力度不及恒大，但购房门槛也有极大地降低。

一时间“千元定房”、“无理由退房”、“享受一次更名权”等优惠活动内容，刷屏朋友圈。

就在开发商用促销给自己“回血”的同时，政府也释放了针对金融市场的一些利好信息，来提振公众对于中国未来经济的信心。

2月贷款市场报价利率，也就是LPR下调了，1年期为4.05%，5年期以上LPR为4.75%，相比1月的LPR，1年期下调了10个BP，5年期以上下调了5个BP。

浙商银行下调了非限购城市首套房的首付比例，从原来首付最低30%，下调至20%。

让利+促销，虽然在一定程度上释放了利好的信号，但抱着“买涨不买跌”心态的绍兴人，却依然没有重拾信心。

直到农历春节后，绍兴第一场土拍的到来。

3月27日，越城区原震元制药地块，被众安以元/㎡的成交楼面价竞得，创造了绍兴楼面地价新纪录。

原震元制药地块区位示意图

这次土拍，就像是一面旗帜，一举改变了今年绍兴房地产市场的走向。

现在来看，这块地的出让，更像是政府一次深思熟虑后的“城市营销事件”。

配套成熟、学区优越、小面积、低总价、低容积率、规划地铁……它几乎满足了开发商对优质地块的一切想象。

这块地的成功出让，也给了绍兴政府极大的信心和可操作指引。

随后我们看到，在镜湖、柯桥、上虞、诸暨、嵊州、新昌，位于城市核心区的地块纷纷被推上了拍卖台，很多土地起拍楼面价就直接超越了周边地块的成交价。

这是今年让各区域土拍热情“暴涨”的轰动性出让地块。

随着上半年，绍兴地价、溢价率不断刷新的信息，频繁刷屏朋友圈，再加上不断上调的备案价，让绍兴购房者从原来的“看空”，转入“看多”，甚至生出房价即将迎来“暴涨”的焦虑，于是纷纷出手买房。

对于房地产，大家知道，政府一贯的指导思路是要“稳”，冷，不行；热，也不行。

所以，面对过热的土地市场，政策调控应运而生。

7月10日，绍兴发布了土拍新政。

里面有2点最为重要，定调了绍兴下半年的土拍市场：

越城区、柯桥区、上虞区住宅用地价格年涨幅不得超过4.5%，镜湖新区不超过10%，诸暨市、嵊州市、新昌县不超过5%。

明确涉宅地块需采用“竞价+竞配建”的方式公开出让，而且地块的溢价率不得超过35%，超过后，转入竞报配建人才（公租、养老）等住房面积阶段。

受第一条政策影响，年下半年越城区除了镜湖核心区依然有不少地块出让之外，其它出让的地块均为周边非核心区域，柯桥更是夸张，下半年涉宅用地出让量为零。

年越城主城范围内出让地块位置示意图

年柯桥出让地块位置示意图

我们来看一下全年绍兴土地市场的具体情况。

年绍兴全大市，涉宅用地出让宗，总出让面积约.3万方，总出让金额约.9亿元。

越城区以.8万方的总出让面积、.2亿元的总出让金额和元/㎡的平均成交楼面价，均位列各区市县之首。

柯桥区虽然出让的地块数量最少，但平均成交楼面价仅次于越城区，为元/㎡。

而嵊州虽然出让宗数最多，出让总面积排在全市第三，但平均成交楼面价却是最低的，仅为元/㎡。

回顾-年越城、柯桥、上虞三区的土地情况。

我们发现从年到年，三区土地出让的总面积和总金额几乎同步上涨了约2.6倍；

而年与年对比，最大的变化就是出让的面积虽然少了近万方，但出让的金额却只下降了约32亿元，由此，我们也可以看出，年，绍兴的成交楼面价相较于过去两年，有了明显的提升。

再来对比一下各区-年的出让面积和金额。

从年到年，三区的出让面积都有极大的增长，尤其是越城，相较于年，年的出让面积暴涨约万方，年其出让总面积虽然基本与年持平，但却是柯桥和上虞总出让面积之和的2.4倍。

相较于年，三区在年的出让面积都有所下降，但出让金额相对于往年的金额与面积的比值却有明显的上升，尤其是越城年出让面积比年少了约3万方，但出让金额却反而增加了约25亿元。

柯桥和上虞，土地出让的高峰都出现在年，年的土地出让量有断崖式的下跌。

来看下年绍兴全大市“最贵”的5块地。

分别是：中交花样年的镜湖官渡4号地块，拿地总价41.56亿元；融创越城东光地块38.38亿元；金昌柯桥R-40地块32.84亿元；金科则水牌2号地块31.62亿元；元垄凤北1号地块27.84亿元。

再看一下年绍兴大市成交楼面价TOP5排行，这里我们以拿地楼面价进行排序，不考虑配建折算的成本价。

TOP1到TOP5，依次是：

众安越城原震元制药地块，成交楼面价元/㎡；万科凤南4号地块（限价）元/㎡；禹洲柯桥G-08地块元/㎡；建发则水牌7-1地块（限价）元/㎡；金昌柯桥R-40地块元/㎡。

事实上，如果算上竞配建的部分，万科凤南4号地块和建发则水牌7-1地块的实际楼面价都是要超过众安原震元制药地块的。

这是新政后，配建面积排名前5的地块。

值得

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